Cómo calculamos el valor de tu propiedad

Qué entra. La ubicación (departamento, municipio y zona), el tipo de propiedad, el área construida y el terreno, las habitaciones, los baños, los parqueos, el nivel en apartamentos, las amenidades y tu categoría de construcción. Para un terreno entran la ubicación, el área (en metros o varas cuadradas), el uso, si está en condominio o residencial con garita, los servicios y la topografía. Si colocas el pin en el mapa, también los anuncios más cercanos a ese punto (abajo, Con ubicación exacta). El valor base sale de una de dos formas. Una: la mediana del lugar, es decir, el precio pedido por metro cuadrado que está justo en medio de los anuncios recientes del mismo tipo y operación en tu zona (si tiene al menos 8 anuncios; si no, en tu municipio, tu departamento o el país), multiplicado por tu área. Dos: un modelo estadístico entrenado con anuncios recientes de casas, apartamentos y terrenos de Guatemala, que aprende de los datos cuánto pesa cada cosa (un baño más, un parqueo, el uso de un terreno, estar en una zona u otra) en vez de que nosotros lo fijemos a mano. Medimos el error de las dos en los mismos anuncios (la tabla de abajo) y usamos, para cada tipo de propiedad y operación, la que se equivoca menos. Hoy el modelo responde en venta de apartamentos, venta de casas, venta de terrenos, alquiler de apartamentos y alquiler de casas; en el resto responde la mediana del lugar, la misma que medimos en la columna "Error mediana del lugar". Para locales y oficinas responden los comparables de la zona. Aunque el modelo responda en tu segmento, si tu zona (o tu municipio o departamento, cuando no hay zona) tuvo menos de 30 propiedades distintas en el entrenamiento, responde la mediana del lugar; la tarjeta del estimado dice cuál de los dos usó.

Terrenos. La base de un terreno es el precio típico por metro cuadrado de los terrenos en venta de su zona: exactamente el número que publicamos en Precios por zona, para que el estimado y la analítica digan lo mismo. No aplicamos categoría de construcción ni amenidades; el uso, la garita, los servicios y la topografía solo cuentan cuando el modelo los aprendió de los anuncios de terrenos, y el modelo responde para terrenos únicamente donde midió mejor que ese precio típico, la misma regla que para casas. Aun cuando responde el modelo, el precio por metro cuadrado que ves es ese mismo precio típico y el ajuste del modelo se muestra aparte. Si la zona no tiene suficientes terrenos en venta, el estimado usa la mediana de los terrenos en venta del municipio (en la capital, la ciudad), del departamento o del país, el nivel más fino con al menos 8 anuncios, y lo dice. Con pin, el precio por metro cuadrado de los terrenos en venta más cercanos reemplaza a esa base y el precio típico de la zona queda como referencia (abajo, Con ubicación exacta).

Categoría y amenidades. La categoría de construcción que eliges (Económico, Medio, Alto o Lujo) no es un porcentaje fijo: es un punto de la dispersión de precios de tu sector. Medio es el precio típico y deja el número como está. Económico es el precio por metro cuadrado que deja por debajo al cuarto más barato de los anuncios de tu zona (o municipio) del mismo tipo y operación; Alto, el que deja por debajo a tres cuartos; Lujo, el que deja por debajo a nueve de cada diez, de modo que solo el 10% más caro queda por encima. Cada uno se expresa como cuántas veces el precio típico de ese lugar y se mide en sus propios anuncios cuando tiene al menos 8, mezclado con la cifra del segmento tanto más cuanto menos anuncios tiene (con 20 anuncios pesan mitad y mitad), para que un lugar con pocos anuncios no mande solo; con menos de 8, o cuando la dispersión de sus anuncios es mayor que la de todo el segmento (esa dispersión suele venir de precios mal cargados, no de categorías), vale la cifra del segmento. Cuando responde el modelo se mide igual, pero sobre lo que queda después de lo que el modelo ya explica (tamaño, cuartos, ubicación), para no cobrar dos veces lo mismo. Medido hoy en los anuncios, Económico, Alto y Lujo valen estas veces el precio típico: en venta de apartamentos, 0.83, 1.23 y 1.47; en venta de casas, 0.79, 1.27 y 1.64; en alquiler de apartamentos, 0.81, 1.25 y 1.50; en alquiler de casas, 0.83, 1.26 y 1.62. Sobre lo que el modelo no explica: en venta de apartamentos, 0.85, 1.19 y 1.43; en venta de casas, 0.79, 1.27 y 1.62; en alquiler de apartamentos, 0.85, 1.15 y 1.36; en alquiler de casas, 0.80, 1.25 y 1.63. Las amenidades ya no llevan una tabla a mano. Cuando responde el modelo, cuentan solo las que aprendió de los anuncios, con el peso que aprendió, que puede ser a favor o en contra según lo que piden los anuncios que la traen (hoy, en apartamentos en venta, un gimnasio o una bodega restan unos puntos: los proyectos que los anuncian piden menos por metro cuadrado que sus vecinos); una amenidad que el modelo descartó por tener pocos anuncios no cambia el número. Cuando responde la mediana del lugar la regla es otra: cada amenidad suma la diferencia medida en su segmento entre los anuncios que la traen y el precio típico del lugar, siempre que al menos 30 anuncios la trajeran y la diferencia fuera a favor; en ese camino una diferencia de cero o en contra no cambia el número, nunca resta (por eso ahí un gimnasio o una bodega en un apartamento en venta no suman: son marca de proyecto, no un premio, y el precio típico ya los trae). Hoy cuentan: en venta de apartamentos, piscina (+9%), terraza (+1%) y amueblado (+13%); en venta de casas, piscina (+15%), jardín (+8%), seguridad o garita (+5%), gimnasio (+4%), terraza (+6%) y bodega (+3%); en alquiler de apartamentos, piscina (+11%), gimnasio (+3%), terraza (+11%), amueblado (+15%) y bodega (+2%); en alquiler de casas, jardín (+12%); sumadas, nunca más de 30%. Amueblado cuenta una sola vez. En los dos caminos la categoría nunca supera lo que pide el 5% más caro del segmento frente a su precio típico (hoy, 1.62 veces en venta de apartamentos, 1.98 en venta de casas, 1.68 en alquiler de apartamentos y 2.00 en alquiler de casas). Cuando responde la mediana del lugar, ese tope vale para categoría y amenidades juntas, para que Lujo con piscina no cobre dos veces la misma piscina: primero ceden las amenidades y después la categoría. Cuando responde el modelo, el tope frena la categoría y las amenidades van dentro de su predicción con el peso que aprendió. Para locales y oficinas la categoría y las amenidades todavía no se miden y no cambian el número.

Cómo medimos el error. Antes de entrenar apartamos una de cada cinco propiedades, que el modelo nunca ve. Después estimamos cada una como si no supiéramos su precio y comparamos con el precio real del anuncio. El error mediano de la tabla sale de esa comparación: en la mitad de los casos nos equivocamos menos que eso y en la otra mitad, más. Repetimos el sorteo 5 veces con particiones distintas y publicamos el promedio, para que una partición afortunada no decida. El modelo responde en un segmento solo si su error promedio es menor que el de la mediana del lugar por más de 0.3 puntos y le gana en al menos 3 de las 5 particiones; si la diferencia cabe en ese ruido, responde la mediana. Un mismo anuncio repetido, o las unidades iguales de un mismo proyecto, van siempre al mismo lado del corte, y la columna "Error por propiedad" cuenta cada propiedad una sola vez aunque aparezca en varios anuncios. La mediana del lugar se mide con la misma regla y en los mismos anuncios, así que su columna es el error de lo que responde cuando el modelo no lo hace. Es un error frente al precio pedido, que es lo que se publica; el precio real de cierre no es público en Guatemala. La confianza que ves junto al estimado sale de esa misma prueba: con el modelo, de cuántas propiedades distintas de tu ubicación vio al entrenar y de su error medido en anuncios de prueba de tu tipo en tu ubicación o, si son pocos, en lugares con tantas propiedades distintas como el tuyo; con la mediana del lugar, del peor entre el error medido en propiedades como la tuya y, cuando hay suficientes anuncios de prueba, el medido en lugares con tantas propiedades distintas como el tuyo. El rango que publicamos con el modelo va del error del 25% al del 75% de esos anuncios, así que la meta es que la mitad caiga dentro; la columna "Cobertura del rango" dice qué parte cayó de verdad en la última medición, y la tarjeta del estimado repite esa cifra junto a esa meta. En venta, entrenado solo con los anuncios que ViveGuate había visto antes de octubre de 2026, en los 1,049 anuncios vistos por primera vez ese mes el error mediano fue 19% para el modelo y 23% para la mediana del lugar. En alquiler, entrenado solo con los anuncios que ViveGuate había visto antes de octubre de 2026, en los 918 anuncios vistos por primera vez ese mes el error mediano fue 15% para el modelo y 19% para la mediana del lugar.

Con ubicación exacta. Si colocas el pin en el mapa, el estimado usa además los anuncios más cercanos a ese punto. En una casa o un apartamento, corrige el valor del modelo con lo que los 10 anuncios más cercanos del mismo tipo y operación (a menos de 2 km) se alejan de él y lo combina con su precio por metro cuadrado. En un terreno, el precio por metro cuadrado de los 10 terrenos en venta más cercanos (a menos de 3 km, o de 10 km si son pocos), ajustado por tamaño, reemplaza al precio típico de la zona, que se sigue mostrando como referencia: es el único caso en que el estimado puede alejarse del número de Precios por zona, y la tarjeta lo dice. Sin pin, nada de esto se aplica y el estimado es el de siempre. Si el pin queda fuera del lugar que elegiste en el formulario (los anuncios más cercanos no están en ese departamento o municipio), tampoco se usa, y la tarjeta lo dice. Lo medimos aparte, con la misma regla y con vecinos tomados solo del entrenamiento, en los anuncios de prueba que traen coordenada exacta, que es lo que un pin es. En una casa o un apartamento, con una coordenada aproximada (la de una colonia) los vecinos midieron peor que el modelo; por eso ahí el formulario usa el pin solo cuando lo colocas o buscas una dirección. En un terreno también vale el centro de la zona o del pueblo que buscaste, y por eso en terrenos el pin tiene que ganar en las dos pruebas, con coordenada exacta y con coordenada aproximada (en los 183 terrenos de prueba con coordenada aproximada, 42% con el pin frente a 49% sin él). En venta, en los 943 anuncios de prueba con coordenada exacta (lo que un pin es) el error mediano con el pin fue 16% frente a 18% del modelo sin él; en los 2,403 con cualquier coordenada, 17% frente a 18% sin él. En alquiler, en los 314 anuncios de prueba con coordenada exacta (lo que un pin es) el error mediano con el pin fue 15% frente a 16% del modelo sin él; en los 1,003 con cualquier coordenada, 16% frente a 16% sin él. El pin se aplica en un segmento solo si en esa prueba le ganó a lo que responde sin él, con la misma regla de margen y particiones que decide entre el modelo y la mediana del lugar. Hoy el pin afina el estimado en venta de apartamentos, venta de casas, venta de terrenos y alquiler de apartamentos; en alquiler de casas no se aplica, porque ahí no le ganó por margen suficiente a lo que responde sin él. Con pin, el rango sale del error medido en esos mismos anuncios y la tarjeta dice cuántos anuncios cercanos entraron y cuánto movieron el número.

El descuento entre lo pedido y lo final. Los anuncios muestran lo que el vendedor pide, no lo que al final se paga. Por eso seguimos el precio de cada anuncio desde que aparece y, en los que cambian de precio, medimos la baja mediana respecto al primer precio. Esa baja se resta al valor base; el estimado usa la de tu tipo de propiedad y sector cuando existe. Como referencia, en apartamentos a nivel nacional hoy es del 8% en venta (valor de referencia mientras reunimos suficientes anuncios con precio final observado) y del 7% en alquiler (mediana de 248 anuncios con precio final observado). Tiene un precio final observado (bajó o subió de precio, o se vendió o alquiló) el 3% de los anuncios de apartamentos en alquiler que seguimos en todo el país. Del resto no vimos un precio final mientras lo seguimos, y los datos no dicen si cerró al precio pedido, se retiró o sigue publicado. La baja se mide solo entre los que sí lo tienen.

El "% por debajo" de un anuncio. En la página de un anuncio comparamos su precio con el precio esperado de propiedades parecidas, no con el precio típico de la zona a secas, porque el precio por metro cuadrado baja con el tamaño y una casa grande saldría siempre "por debajo". Ese precio esperado sale del modelo cuando responde en ese segmento y conoce la ubicación (con los datos del propio anuncio) y, si no, de la mediana del precio por metro cuadrado de los anuncios con un área parecida (hasta 25% más grandes o más pequeños, sin contar el propio anuncio ni sus copias repetidas; las unidades de un mismo edificio y los anuncios repetidos cuentan como una sola propiedad) en la zona del anuncio, si es de la capital y tiene al menos 5 propiedades así; si no, en su municipio (en la capital, la ciudad), su departamento o el país, el nivel más fino con al menos 5, multiplicada por el área del anuncio. La frase del anuncio dice cuántas propiedades entraron y de qué lugar. Sin ninguna de las dos referencias, el anuncio no muestra la frase. Es una comparación entre precios pedidos: solo dice que se pide menos que por propiedades parecidas, no que sea una ganga.

No es un avalúo. Es una referencia gratuita para saber si el número que tienes en mente es realista. Para un crédito, una herencia o un proceso legal necesitas un avalúo formal de un valuador autorizado.