Cómo calculamos el valor de tu propiedad

Qué entra. La ubicación (departamento, municipio y zona), el tipo de propiedad, el área construida y el terreno, las habitaciones, los baños, los parqueos, el nivel en apartamentos, las amenidades y tu categoría de construcción. Para un terreno entran la ubicación, el área (en metros o varas cuadradas), el uso, si está en condominio o residencial con garita, los servicios y la topografía. El valor base sale de una de dos formas. Una: los anuncios comparables de la zona (mismo tipo de propiedad, tamaño parecido, con la mediana del precio por metro cuadrado). Dos: un modelo estadístico entrenado con los anuncios de casas, apartamentos y terrenos que hemos reunido, que aprende de los datos cuánto pesa cada cosa (un baño más, un parqueo, el uso de un terreno, estar en una zona u otra) en vez de que nosotros lo fijemos a mano. Medimos el error de las dos en los mismos anuncios y usamos, para cada tipo de propiedad y operación, la que se equivoca menos. Hoy el modelo responde en venta de apartamentos, venta de casas y alquiler de apartamentos; en el resto, y para terrenos, locales y oficinas, responden los comparables.

Terrenos. La base de un terreno es el precio típico por metro cuadrado de los terrenos en venta de su zona: exactamente el número que publicamos en Precios por zona, para que el estimado y la analítica digan lo mismo. No aplicamos categoría de construcción ni amenidades; el uso, la garita, los servicios y la topografía solo cuentan cuando el modelo los aprendió de los anuncios de terrenos, y el modelo responde para terrenos únicamente donde midió mejor que ese precio típico, la misma regla que para casas. Aun cuando responde el modelo, el precio por metro cuadrado que ves es ese mismo precio típico y el ajuste del modelo se muestra aparte. Si la zona no tiene suficientes terrenos en venta, el estimado usa los terrenos comparables más cercanos y lo dice.

Cómo medimos el error. Antes de entrenar apartamos una de cada cinco propiedades. El modelo nunca las ve. Después estimamos cada una como si no supiéramos su precio y comparamos con el precio real del anuncio. El error mediano de la tabla sale de esa comparación: en la mitad de los casos nos equivocamos menos que eso y en la otra mitad, más. Es un error frente al precio pedido, que es lo que se publica; el precio real de cierre no es público en Guatemala.

El descuento entre lo pedido y lo final. Los anuncios muestran lo que el vendedor pide, no lo que al final se paga. Por eso seguimos el precio de cada anuncio desde que aparece y, en los que cambian de precio, medimos la baja mediana respecto al primer precio. Esa baja se resta al valor base; el estimado usa la de tu tipo de propiedad y sector cuando existe. Como referencia, en apartamentos a nivel nacional hoy es del 8% en venta (valor de referencia mientras reunimos suficientes anuncios con cambio de precio) y del 6% en alquiler (mediana de 104 anuncios que cambiaron de precio).

No es un avalúo. Es una referencia gratuita para saber si el número que tienes en mente es realista. Para un crédito, una herencia o un proceso legal necesitas un avalúo formal de un valuador autorizado.